5月11日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，文一地产特别支持的“新科技、新产城、新势能”-中国房地产供应链合作伙伴大会合肥站在合肥元一希尔顿大酒店隆重举办。借助一场产业链上下游的深度交流，一同遇见一个崭新的合肥。
会议上，克尔瑞湘皖区总经理王新科先生带来了《长三角一体化新规划解读及投资机会》的分享，以下是会议实录：
2019行业事情毫无疑问是一个期待，在这个期待下有着很多机会毫无疑问今天长三角一体化是做的比较多的一个方向，这样一个机会发现城市价值，首先看一下整个对于长三角一体化规划下面临哪些投资机会。
长三角已经讲了很多年从1997年开始，长三角是覆盖城市数量发生很大，从最早15个城市到现在20个城市之多。从整个经济当量以及面临来讲，长三角城市也是一个非常大的城市群，长三角的常住人口超过了2.3亿人，整个2018年整个长三角一体化已经升级成为国家的重要战略。所以在这样的情况下，我们要去找到这样的一个城市机会，怎么去看框架框架之下找到一个机会呢？我们怎么去？我们分三步，
第一步，了解长三角一体化大的战略空间格局，第二步，当下所有城市都是基于整体的规划，所以我们需要去做重点规划通过重点规划去找到各个城市之间的差别，比如说基建、产业、医疗，各类的规划体现落地。第三步，基于这样一个规划落地结合我们时间变化我们就可以找到整个在长三角一体化方向战略，未来对各个区域的空间的价值的一个分析，这是今天我们来解决整个长三角一体化的分享。
按照这样的格局来判断，长三角其实已被定位成了一个世界级的城市群，在这里面我们有三个核心点，第一个核心点是先行发展区，第二个高度发达地区，第三个前沿地带，所以在这三个大背景下，我们看到大量的我们规划落地。基于这些规划落地很容易推导出来未来长三角发展趋势。
先来看一下整个人才政策，或者人口政策，我们可以看到现在提出对于大中兴城市人才政策利好进一步释放结合今天城市自身的人群结构，可以看到整个未来长三角核心城市的市场经济将会得到进一步的解放，哪些城市有一些新的需求？比如说绍兴等等有很多通过这样一个政策引入一些新的，绍兴这个城市其实大家关注也比较多。
第二个可以看一下从整个交通层面，把短期、中期、远期把未来涉及到高速或者是高铁这样一些动作，可以看到基于这样一个规划，会有一个核心的推动作用，可以看到在整个长三角主要依靠于环型城市。核心城市影响将会持续加快，周边城市会起到非常大的推动作用。
第三个医疗一体化实施的规划，可以看到提到互联网+医联体合作矿一协议，有四各城市，一个是江苏省医院、上海市第三人民医院、安徽省人民医院、浙江省的人民医院，通过上下游一流资源可以实现整个长三角企业的进步。对于一些边缘优势圈城市的是有很大的市场，在整个医疗一体化实施规划下核心城市机会或者面临机遇是最大的。
第四看一下未来规划驱动下的利好城市，从短期来了高速、高铁、5G等等会对市场起到比较大的推动作用。在医疗、教育其实都涉及到合肥这个城市，在整个规划背景下我们可以看到安徽今天这些城市当中未来发展的方向。我们把这些规划做一个统计能够看到这样一个持续发展。
基于这样，我们怎么找到一个发展机会呢？我们罗列了很多指标，接下来跟在座各位同仁做一个分享，
首先我们在做整个投资筛选之前把26个核心城市过一遍。核心的是类似于无锡、苏州、杭州、南京这样一些省会级或者经济发达城市，做这样一个分类之后首先看一下目前26个城市土地情况，我们把目前的市场做了一个简单的分析，通过一些核心指标我们看到26各城市当中，尤其在2018年很多市场变动相对比较低一点。
第二个指标看一下整个市场容量，把26个城市的房价跟成交量做了一个分析以后看到了26个城市分到这样一个大的门类。这些城市也是最近价格增长很快的城市之一。通过这样的指标可以快速找到哪些城市机会和价值比较大。
第三个看一下整个企业投资强度，投资了2019年一季度以来所有企业投资强度，可以看到在整个长三角所有420个城市当中合肥、苏州这些城市的关注度是最高的，还有是扬州跟滁州，三四线城市也出现了比较大的一些关注。
基于这样发展趋势看整个房地产市场内部的变化：
首先看一下土地市场，合肥3月份供地是比较大的，3月份供地34幅，361万方。基于价格一个市场的架构，包括土地这样一些结构性的，包括我们未来一些变化，我们首先对合肥市场做一个判断，比如说在土拍热度的影响之下，放价会存在上涨的恐慌，所以最近为什么很多房产市场比较火，一个是政策的调整，
第二个很多土拍热度影响，房价上涨恐慌预期下降供求齐升。在这样一个情况下怎么找到合肥的投资策略呢？我们最近也做了一些研究，把做了他的价值跟价格的研究，我们觉得应该保持一个相对谨慎乐观的态度，不能一味盲目。第二个我们认为从原有价值投资应该转向价值投资。
第三点应该依托企业优势寻找一些高科技合作可能性，根据这样一些情况，今天在合肥这个城市当中怎么通过我们核心通过寻找我们的城市价值高地去实现我们的房地产的价格。
克而瑞把整个合肥所有非房地产业做了一个梳理，通过梳理入围到这个城市当中很多的区域，通过这些价值的回归，去找到这些城市的投资方向比如说我们今天在研究整个城市房地产价值趋势的时候，原来通过一些微观房地产市场可以判断，我们今天这样的判断开始逐步屈服，我们需跟大数据研究这个城市发展情况，我们用了很多同类型的数据来论证这个城市的价值。比如说大数据、互联网的数据，找到这个合肥城市各个区域板块消费的量级，我们通过大众点评网的数据看到了整个合肥各大购物中心、商业街优势比较明显，其中北一环、步行街、包括万达、之心城万象城流量是最高的，哪个商圈最高都可以快速看到，通过这样的数据我们可以更加直观了解到这些城市投资也好或者消费也好，也可以通过影院数据，看到这些板块当中哪些人是新合肥人，哪些人是老合肥人，可以看到过年期间所有观影人数的变化。经开区流量比较小，通过这些数据可以看到这些区域当中人口的结构，可以倒推这些人群的职业。可以可以通过美团类似这样的外卖数据可以找到哪些区域人口优势，可以看到哪些区域办公、居住区域人数比较多，可以快速找到这些城市的投资价值，哪些区域我们活动量比较大，哪些区域人口量比较多，意味着这些区域的投资价值机会比较高。
基于价值我们一直在去研究整个合肥的整个行业市场发展的机遇，今天时间关系我们不能再展开，跟各位领导同仁做一个更加层次的分析。基于这样一个整体的大数据，其实我们今天考虑做非常大的一个产品，我们也会通过一些非行业跟行业大数据进行整合，快速实现整个合肥每一平方公里价值。大的逻辑我们不会去讲有多大的改变，因为整个城市的投资方向都会变，但在大的方向之下，需要借助工具和方向去发现。我们希望能够有这样一些工具和方法帮助大家进行这个城市投资价值以及投资机会一些挖掘和发现。通过简单15分钟时间跟各位领导汇报一下长三角一体化区域价值的分析，谢谢大家。
