孟晓苏：揭秘共有产权住房政策出台思路
8月3日晚间，北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，向社会公开征求意见，提出自住房改为共有产权住房。而早在2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。
北京也成为继江苏淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市，而国外诸如英国、新加坡更是早有类似的尝试。
相对以往保障性住房，共有产权住房政策有两个亮点，其一，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。其二，在转让规则上，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
综合来看，北京市这次推出的“共有产权房”其实是具有一定保障性质的普通商品房，其最大的特点是政府和购买人共同享有房屋的所有权，并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。
值得注意的是，北京统计局数据显示，2016年末，北京常住外来人口807.5万人，5年以上纳税人口未知。而今年四月份北京发布的规划，未来五年自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套房，也就是说，新北京人是每年1.5万套。即使满足条件共有产权住房的人口没有800万，可是这个数据，也会让人忧虑是否满足条件也难以买到共有产权住房，这个政策效果是否显著？
1、北京刚刚发布的共有产权房的政策，是一个好政策，这样的政策既没有打破商品房的定价体系，维护了房价的稳定，又能够使夹心层住上房子。
2、不能认为800万流动人口都是没房住的。住房供给除了增量，还有巨大的存量。这些存量不光是可以居住，还可以买卖。现在我们在城市建设用地，特别是住宅建设用地方面控制得太厉害了。不是没地，是拿地不盖房，这些问题是规划思路上的问题，它不是建设部门的事情，是规划部门的事情。
3、即使房价下跌的城市也可以推广共有产权住房，共有产权住房与房价上涨下跌没有关系。
4、共有产权房应该说是房改方案之后在产权制度上的又一个创新，比别的创造都要好。它的创新是各方受益，没有失败者。我把共有产权房当做供给侧改革的一项重要内容，也可以把共有产权房当成是北京的供给侧改革迈出的一步。
5、共有产权房会面临两方面风险：道德风险和继承权问题。
6、限购只是解决一时，只是把需求压住了，同时供应量需要扩大，不能老限购下去。
7、房地产去年有风险，目前没有风险。
8、即使是刚需族来说，拥有一套房子，房价上涨也是有利的，增加房子的价值含量，比如老了就可以抵押贷款等。
9、不建议卖房炒股。中国大部分的家庭财富是房产，有闲钱可以去炒股票，但房子是老百姓的本钱，把本钱卖了压进去，说不定没了。
记者：您怎么看北京共有产权住房这个政策？
孟晓苏：北京刚刚发布的共有产权房的政策是一个好政策。最近这一年多的时间，我也为共有产权房的实现做了多次努力。这个政策最初是2007年从江苏淮安开始试行的，接着在2013年到上海推广。记得那年我到上海，有关领导告诉我，共有产权房就是让夹心层的百姓能用比较低的价格住上房子，同时还不影响商品房的价格。
夹心层指的是买不起商品房但是又不是保障房享受对象的人群。他们可能是白领，不是低收入者，更不是领取城市低保者，但也买不起商品房。本来这一部分人群的住房问题很难解决，现在通过共有产权房的政策就能解决了。这个政策很好，我认为要给它扎上根，希望它把原来一些混乱的家庭解决住房的问题统一起来，慢慢走上共有产权房的道路。
我也简单介绍一下，这是原国土资源部副部长胡存智最早提出的。这种思想理解起来其实很简单：既然商品房的价格高主要是因为地价，而地方政府也并不期望赚取所有地价，那么如果把地价让一半出来，同时由地方政府持有部分产权，只留下另一半的地价加上商品房的开发价格，这样房价不就低下来了吗？他希望我帮他推动政策落地，这是一个很好的办法。
打个比方，假设一个城市里面买房，房价是五万块钱，其中有四万块钱是地价，那么在共有产权房政策下，政府只收两万块钱，把那两万块钱作为共有产权拿来持有，这样这个房子的价格就从五万块钱最后变成三万块钱了，也就是两万块钱的地价加上一万块钱的成本和房建费等。三万块钱买到了五万块钱价格的房子。和以往不同的是，过去你是完整的产权人，现在有40%的产权属于政府。至于政府交给谁、委托给谁，可能是成立一个机构。因为房价总体是增值的，社会公众不会吃亏。如果你不转卖而是长期住下去，那如果未来转卖了，那么居民所持有的那部分产权带来的房屋增值照样可以提现。比如你有60%的产权，政府有40%，如果你想把产权全买过来，那就按照当时的房价买政府持有的那40%。这样政府的地价又可以从本来的一次性征收变成递延一部分下来到未来征收。这样的政策既没有打破商品房的定价体系，又维护了房价的稳定，还能够使夹心层住上房子。
当然，我不认为所有的群体都适合共有产权住房，有一些拆迁户本身就有开发商和政府补贴的，过去“房改房”的老百姓也已经享受到了优惠。我主张要给城里的农民工一次性的补贴。通过财政补贴和其他政策性补贴，让他们能够更好地生活。这些政策，包括共有产权房在内，就形成了一个综合的体系解决了买不起商品房的问题。希望媒体给保障房政策的完善助力。
记者：您认为现在北京的房子还适合买吗？
孟晓苏：当然适合。不过现在的问题是可能限购，不让你买。只要你有能力买，包括经济能力、家庭支持、符合限购条件，那就买。
记者：北京今年4月份有一个未来五年的供地计划，自住房层面，未来五年提供25万套，那平均每年5万套，那这样的话，新北京人是30%，这样算的话是一年1.5万套的供给。而北京统计局数据显示，去年年底统计的是北京人口差不多有2100多万，接近2200万，然后常住人口流动是800万，那满足共有产权房条件的也未知，但尽管如此，怎么看待这几十几百万的需求和1.5万套房的供给？
孟晓苏：你不能认为800万流动人口都是没房住的。住房供给除了增量，还有巨大的存量。这些存量不光是可以居住，还可以买卖。我觉得北京根据自己的能力制定计划是对的。总体上我觉得地方政府应该把计划再往前定。因为在限购状态下，市场的反应是畸形的、被扭曲的，如果按照真实的市场情况来供应的话，计划数据恐怕要比现在的数据大一些。
