据中原地产统计显示，从每月的走势看，整体市场在2018年5月前后出现一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，近一年最高点，不过6月以后成交持续回落，到了年末再次退烧。其中，12月份二手房签约为11540套（数据不包括12月31日），与11月份的11203套基本持平。
市场虽冷，但不减北京二手住宅绝对主力的地位。事实上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代。据中原地产统计显示，截至2018年12月25日，2018全年北京二手住宅市场份额为87%，而一手住宅市场份额仅为13%，二手住宅成交量约为一手住宅的5.4倍。
值得注意的是，“限竞房”套均面积90平米以内，套总价五百万左右，由于“限竞房”总价段与近两年二手房主力交易户型和总价重叠，因此，在2018年下半年“限竞房”井喷供应后，二手房交易占比量明显下滑，至10月份，达到了近两年占比最低值，仅占77%，而11月份虽略有回升，但依然低于过往。
记者了解到，北京的二手房交易中，套总价700万以下物业成交占比保持在80%以上。来自贝壳研究院2018年三季度经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比大约为61%，首次置业群体占比为29%，改善型换房为市场成交主力。
业内预计2019年交易量整体平稳
对于2019年二手房市场的展望，合硕机构首席分析师郭毅指出，整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑，进而提振整体住房市场。不过，从2019全年看，随着“限竞房”供应高峰的来临，部分购房客群会从二手市场流向新房市场，从而对二手房市场带来较为明显的冲击。
而在麦田房产首席市场分析师张叶松看来，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。
政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。
