只选对的不买贵的！总价500万北京能买哪儿

　　上周四，我们推了一篇《400万置业二手房，必看这五大热门区域!》的文章，可是有网友不买账，纷纷留言评论表示400-500万这个价位也可以买城区的老破小，不仅配套好，而且交通还便利。我觉得网友说的也有道理，毕竟买房也是个性需求，有人喜欢郊区的新房，觉得住着舒服;也有人就喜欢城区二手房的，上班出行便利。

　　给大家搜罗了一圈，发现500万也有不少城区的二手房可以选择，有的甚至还在三环附近。今儿我们就给您说说，在京置业总价500万的普通住房该如何选择。

　　Part 1 买房前先要做好预算规划

　　在北京买新房相对要简单一些，拿首套房来举例，商业贷款的首付是35%，总价500万的房子就是175万;公积金贷款首付是20%，但是公积金贷款最高上限是120万，所以如果您要考虑公积金贷款，首付就不能是20%了(北京总价150万左右的房子估计只有自住房了吧)。

　　如果您要买二手房，总价预算=房屋总价+税费+中介费。

　　购买新房、二手房缴税情况：

　　解释契税：首套房：90平以下1%，90平以上1.5% ;二套房：3%;

　　解释增值税：不满两年的二手房一律交全额的5.6%， 两年以上非普差额5.6%，两年以上普宅免征。

　　那么，如果我们假设是首套且90平以下、满五唯一普通住房，税费按照1%来计算，目前市面的中介费在1%-2.7%之间，我们暂且按照2%来计算，那么除去税费和中介费后的房屋总价大概在485万左右。

　　Part 2 选房前必须理清购房需求

　　首先，要根据家庭需求锁定购房区域，通常有几种购房因素要考虑：

　　上班或者日常通勤是否方便;

　　家中是否有老人或是小孩;

　　短期内是否考虑置换。

　　如果是有稳定工作的单身或者小夫妻，临铁出行方便应该是首选。如果家中有老人或者小孩，要重点考虑小区周边的配套是否齐全。如果您短期内考虑置换，那么该小区的换手率也要兼顾。

　　其次，如果家庭购房，也要为家庭各成员做充分的考虑。比如，近期是否考虑要小孩，短期内如果不考虑再换房就要提前放到需求里;另外，是否要考虑离一方父母比较近方便照顾等。虽然因素较多，但是只要用排除法选最重要的优先考虑即可，否则会超出购房预算。

　　最后，在确定了购房需求后，我们要考虑以下购房策略：

　　1.总价500万以内的近郊新房三居;

　　2.总价485万左右的城区二手房。

　　Part 3 如何确定自己的目标区域

　　我们先来看一下总价485万左右的城区二手房都能买哪儿?

　　(以上数据来源于网络，二手房市场波动较大，价格仅供参考)

　　我们从网上帮大家找了一些五环内的二手房房源信息，发现485万这个价格范围的二手房房龄多在1980年到2000年前后，户型为50-60平米之间的一到两居，房子内部情况不详，但还是有一些不错的房源供大家参考。

　　西四环：区域发展完善，生活配套齐全

　　如果您是在中关村上地区域上班的单身或是年轻小夫妻，可以考虑石景山，这个区域交通方便，配套也不错，日常逛街吃饭都能轻松解决，等未来考虑要变成三口之家的时候可以再进行置换，这个区域的二手房也好出手。

　　北三环：交通出行便利，房源比较老旧

　　相信想买二手的朋友都会看过安贞或是惠新西街附近的房源，因为该区域最重要的一点就是出行方便，随便到哪个商圈都不会太远，所以该区域不愁出租。而且，该区域有安贞医院和中日友好医院，如果家里有老人，可以考虑这个区域的房源，但是缺点就是房源比较老没有电梯，还有就是这种老房子对首付有一定的要求。

　　东二环：出行配套齐全，区域发展成型

　　朝阳门和东直门区域非常适合在CBD工作的白领一族，下班后约上三五好友也不愁没地儿可去，但是这个价位的房源也比较老旧，虽然有些二手房有电梯(毕竟年轻人也没几个想天天爬楼梯的)，但是因为区域发展已经成熟，考虑到房龄情况，估计未来升值潜力不大。

　　那么，再来看一下总价500万左右的郊区新房又有哪些?

　　因为时至年底，新房还有房源的楼盘很少了，以下给大家挑选了两个还有房源的楼盘作为参考：

　　通泰国际公馆

　　在售 ￥ 56000 元/㎡

　　综合评价： [ 普通住宅 ]

　　开盘时间： 2016年10月1日 产权：70年

　　主力户型： 二居(建面88㎡)

　　楼盘地址： 大兴 地铁亦庄线经海路站西南角500米东侧

　　400 电话： 400-099-0099 转 10409

　　通泰国际公馆位于大兴亦庄，地铁亦庄线经海路站西南侧约500米，公共交通十分方便。从项目驾车15分钟可到五环路、六环路和京沪高速，自驾出行也十分便利。项目周边配套比较齐全，商业有华联购物中心等多家商超，同仁医院亦庄分院、通州第三医院、马驹桥中心小学，次渠家园小学，次渠中学等配套也距离项目较近。

　　通泰国际公馆项目16号楼两居、3号楼三居在售，目前部分房源优惠10万抵一口价，特惠房源价格2居480-520万/套，三居500-530万/套。

　　通泰国际公馆16号楼户型面积为88平2居，均价为59000元/平米，折后均价为56000元/平米，折后总价500万/套，70年产权，物业费3.28元/平米/月，现房毛坯入住。

　　华业东方玫瑰

　　￥ 66000 元/㎡

　　综合评价： [ 普通住宅 ]

　　开盘时间： 2016年9月30日 产权：70年

　　主力户型： 二居(建面91㎡) 二居(建面88㎡) 三居(建面130㎡)

　　楼盘地址： 通州 临河里路与梨园南街交汇处

　　400 电话： 400-099-0099 转 10129

　　华业东方玫瑰紧邻地铁，交通方便，与地铁八通线临河里站点的直线距离为375米。配套方面，小区周边虽然没有集中的商业中心 ，但是有餐饮、生活超市、乐天玛特等商店，可满足业主的生活所需;此外，临河里站点对面即为通州区120紧急救助中心，方便家中有老人小孩儿的家庭及时就诊，且站点B口即为梨园主题公园，给业主提供了休闲、散步的环境，小区内部有一所小学和一所幼儿园，在教育资源如此稀缺的通州，这些配套都可以给小区加分不少。

　　华业东方玫瑰C8号楼目前剩余30套房源在售，户型面积为67-121平米2-3居，南北通透，均价66000元/平米，全款97折，贷款99折优惠。

　　除了以上两个楼盘，刚需置业还可以关注这两个的楼盘：国风美唐和远洋新仕界，不过这两个楼盘目前都没房了，今年具体开盘时间和价格还没有确切消息。

　　Part 4 选房前还要注意什么问题

　　去年北京出台了930新政，提高了首套和二套的首付比例，具体大家可以参考下表：

　　(北京首套/二套首付比例)

　　(北京首套二套认定标准)

　　需要注意的是，上述安贞西里和小关北里的部分房源属于公房，不同于普通商品房的是，公房还需要缴纳土地出让金，具体标准如下：

　　如果是成本价购房，出售时需按照1560元(当年成本价)×房屋建筑面积×1%的比例缴纳土地出让金;

　　如果是优惠价(标准价)购房，需要先向原单位缴纳土地出让金，补成本价(优补成)，即1560元(当年成本价)×房屋建筑面积×6%，然后再按照以上成本价购房标准缴纳土地出让金。

　　另外，和商品房相比，公房需要少缴/不缴的税：个税、增值税。

　　而如果房子满五不唯一，则在契税和土地出让金的基础上，公房按合同价1%征收个税，商品房按合同价差额20%计税。所以从购买公房还能少交部分个税这点上讲，购买公房还是比较划算的。

　　而如果房子满两年不满五年的话，商品房如果是普通住宅免征增值税，如果是非普通住宅，差额缴纳增值税;但是公房不区分普宅和非普宅，都免征增值税。