企业探索轻重并举
长租公寓是一个新兴行业，商业模式仍在探索中，由于品牌输出的轻资产模式和重资产收购模式比较难做，起初业内大多采取了包租模式。不过，记者了解到，目前已经有包括创业系、房企系、中介系在内的多家品牌公寓开始探索包租模式外的其他商业模式。
首个将长租公寓上升为集团主航道业务的龙湖集团，获取长租公寓的方式是轻中重资产并举。龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石接受证券时报记者采访时表示，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一地从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年达到规模行业前三，30亿元营收。
他还透露，在集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5~6年，轻资产项目毛利率在35%以上，重资产项目毛利率在65%以上。
王戈宏告诉记者，目前新派公寓拿资源采取组合拳，品牌输出模式、包租模式、基金并购模式、跟开发商合资运营并发行RETIs四个模式同步推进，根据每个物业现状来选择最利于多方利益的模式。他认为，未来做长租公寓有两种安全的盈利模式，一是通过创造稳定租金现金流拿运营管理费，业绩超出部分参与分红；二是通过资产价值管理赚钱，通过运营管理提升租金坪效从而使资产增值，价值提升部分参与分红。“后者是新派公寓通过这次发行类REITs而创造的新的收益模式，这种模式一定可以挣钱。”他说。
此前一直采用租赁经营模式的自如旗下整栋公寓日前也探索到了新模式，成立了开放合作的自如资管平台，增加了委托管理和战略合作模式，委托管理规模目标达到1万间。在熊林看来，中国长租公寓行业将步入深水区，唯有专业分工、高效协作才能共赢。
张爱华也表示，长租公寓赚的是“细水长流”的钱，旭辉领寓发展模式是轻重结合，打造中国版的EQR（Equity Residential，美国市场领先的公寓型REITs），打磨金融资本的运作能力和以住为入口的空间运营能力，在规模化的基础上练好“内功”才能实现盈利。她还透露，轻资产的包租年限一般在15～20年，可以实现5～7年回本的状态，不同区域和项目可能有所差异。
