豫发集团王建树:城市的发展怎能只依赖住宅地产
这个七月，是豫发集团成立十七周年。
过去二十年，中国房地产公司或许可以简单粗暴地划分为住宅与非住宅公司，住宅公司几乎占据了绝对主流地位，非住宅类公司才刚刚崛起。这两个领域反映了房企对战场风口的选择。
在郑州的房企中，豫发算一个异数：它以住宅开发起家，却因构建“锦荣系”服装商业全产业链名满郑州，奠定了其在行业的江湖地位。在上述两个风口的选择中，豫发版图可能更多倾向于后者，确切来说——是倚重产业地产，这正是时下的热门。
赶时间回来的王建树步履飞快，穿一件紫色的POLO衫，与惯常他在镜头前西服衬衫的形象不同，他解释说自己平时并不经常在工作时间穿T恤，这是刚刚从新密工地回来的缘故。
我们的话题从当下躁动的行业市场聊起。
城市的发展怎能只依赖住宅地产
买地的本质能力是算账能力，算账能力的命门是产品线搭配能力，仔细研究，会发现买地与房企业务多元化之间有很有趣的关系。在未来，企业有业务多元化的能力，就有了争地的资本。
豫发给自己定位是“综合地产运营专家”。商业、工业、住宅、旅游均有涉猎，在前面这些年住宅风光无两的时期，豫发投入了更多的精力在非住宅类产品上，其切入深度，远远超出了部分一线房企。在无论是产业园还是特色小镇，都已成为了时下新热门的风口，在一窝蜂上的此类项目中，豫发有手握先机的优势。
它打造的批发市场，像锦荣商贸城、锦荣轻纺城，规模辐射力可影响到大半个中国；最近在南四环与百荣集团合作运营的锦荣（百荣）新商城项目，已经建成154万平米；在新密曲梁做了中原地区最大的服装和配套产业加工设计制造基地，二期规划2600亩地，此外还规划了占地面积4.5平方公里的锦荣服装小镇。
作为最早进入航空港的企业，豫发前期做的是富士康生活配套项目，现在做产业项目，打造了商业综合体锦荣悦汇城，中部国际设计中心、锦荣广场；另外在港区南部打造了一个现代化产业园区锦荣信息科技园。同时，豫发集团还在管城区金岱产业园打造了云智谷创新创业综合体，涉足医疗产业。
在王建树看来，尽管产业地产做得辛苦，且利润较之做住宅项目会低，但它客观上对于推动城镇化进程的意义要大于住宅地产。
“做产业地产，除了开发商、投资企业、投资主体得到发展以外，对社会的带动比较大，虽说一次税收少，但二次税收多；而做住宅往往一次税收多，二次税收少。我们能提供二次财源，比如帮忙解决就业问题等等。一个城市的发展肯定不能仅仅依靠住宅，而要靠产业，产业地产就是产业的最重要载体。”
精装公寓可以不只是过渡性居所
未来产品还重要吗？答案是肯定的，只是产品竞赛的市场可能要发生变化。在每家开发商卖点、风格、配置等都同质化越来越严重的情况下，开发商必须各自寻找新卖点，建设各自新的IP产品识别，才有机会脱颖而出。
在查阅到的资料里，大量的公寓产品规划出现在豫发版图中，格外显眼。初步估算，未来三年的时间豫发要开发的公寓面积约四百万平方米。
王建树之所以将眼光放在公寓产品上，一当然是因为豫发储备土地的性质，二是因为在郑州，商住产品在限购之外。除此之外，他还想扭转市场上将公寓产品视为过渡居所的看法。
在他看来，国内外对公寓产品的看法差别很大，国内可能更多把它当成过渡型的居所，但它其实是很多可能性的产品。
一是便利性，比如一个团队的阶段性出差，短租写字楼买家具装修不现实，住宾馆办公又不便，而一套大面积的公寓，无论是厨房使用、建立档案室、团队协作等都更易操作。二是公寓化管理对居住品质的保证。一些国际大企业给员工租住的居所，更青睐精装公寓，因为无论居住硬件还是管理服务都有保障。三是公寓管理机构可以直接参与运营，对业主来说出租、转卖非常便利。
在公寓开发方面，豫发已经明确了全部做精装的规划，现阶段正在实践标准化的要求，豫发打造的标准化，不仅体现在开发过程，还包括运营服务，比如配套干洗店、健身房、早晚餐食堂、临时托幼、咖啡厅等等，实现标准化一条龙。
王建树有个愿望，在郑州东区做一个高端精装公寓，做成一个标杆性的旗舰产品。他甚至已经想好了项目的名字，叫豫发新城，或者豫发国际新城，哪怕是每平四五千的精装标准也在所不惜。
“我想把这个公寓打造成人们非常希望把家搬进去的地方。”王建树说。
到别人不去的地方去，到价值洼地去
对于豫发的拿地计划，王建树有个夸张点的说法，叫“上山下乡”。
“到别人不去的地方去，到小鸟都不去的地方去，郑州的五环不知道在哪个地方，但我们一定要确保在五环外，不在市里面凑热闹。”
不争地王，寻找低价拿地机会，发现价值洼地是豫发的风格。
比如当年进驻港区成为“吃螃蟹第一人”。那时港区籍籍无名，许多房企都拒绝涉足，但王建树顶住了来自外界甚至公司内部的压力，大力拓展港区业务，使之成为豫发踏上新台阶的重要依托。
还有海南的五指山、新密的曲梁，豫发都以极其有诱惑力的低地价进驻，带动后续房企纷纷跟进开发。
“当年去五指山的时候，五指山的地才五万块钱一亩，六万一亩还减我一万块钱呢！我们去曲梁的时候都没人去，现在大家都去，所以说我们当年都是选择这些偏僻的地方，现在看来它不偏。还有当年我介绍百荣来郑州的时候，觉得四环都够偏的了，现在还没建成就发现这地方怎么能搞批发场呢，这地方是城市中心，应该搞得精致一点！”
此外，豫发还在荥阳拿到一个商业加住宅项目，在开封龙亭附近又拿到一个1000多亩的旧改项目，计划做成一个水系古镇。这样，豫发就在金水、惠济、中牟、开封各有一个项目。就在郑州四环仍在受到质疑的时候 ，王建树已经开始眺望他想象中的五环外的第二绕城，他对郑州发展信心满满，认为这是未来三十年的城市空间，今天抢先进驻对促进地区发展有正向作用，会得到更多支持。
他希望早早布局在那里，等待着与蓬勃成长中的郑州市区会和的时刻。
面向时下变革带来的行业谜局，房企各算各账，选择适合自己的道路。这不是选择题，没有标准答案；过往的经验和模式不足以形成标准选项。
与众多迷茫的房企相比，豫发手握丰富的土地资源，多元化发展避开了住宅主战场，并坐拥着相当规模的基础资产，已经让非常多的企业艳羡。
不过放眼郑州市场，大房企攻城掠地，一些小规模本地企业的式微，这是任谁也无法回避的事实。王建树在河南房企掌舵人中拥有着相当高的声望，难免会觉得有某些责任感在肩头：
“我觉得河南本地的房地产企业应该团结、合作起来。其实任何企业之间的合作，1+1都大于2，如果有四五个本土企业净资本，比方说十个亿的规模，因为大家的群策群力可以做到一百个亿，可能就会有新的机会。”
房地产周期永远不会消失，每个周期都有崛起的新贵，也有消失的大鱼。
